我是杭叔，拥有多年杭州房产研究和投资经验，长期持续关注杭州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下杭州购房答疑内容，来自 微信公众号“杭叔说房” 的粉丝精选提问：

提问：杭叔，你好，都说首套房不仅要考虑自住，还要考虑升值潜力，有些人说萧山市北的势头就要起来了，现在新房如果摇不上，能不能先入手市北的二手房？

(资料图)

杭叔： 你好，并不建议单纯为了升值，而去买一些热门板块的二手房，有一部分新房比较难摇，是因为存在限价红利，毕竟同一个板块中的二手房比新房的高，目前房住不炒的大趋势很明显，萧山市北区位优势强，确实值得关注，如果未来很长一段时间都存在限价，那么不买新房就很可惜了。可以多试几个楼盘，增加机率。

杭叔，你好，坐标杭州投资，目前新房限价，对于杭州来说投资+自住，祥符和万运河新城这两个板块怎么选？

杭叔： 你好，这两个板块难以选择的关键就在于两者都有明显的劣势，祥符内部板块割裂严重，被分为三小块，分别是“西祥符”、“老北软”以及“万达区块”。其中“西祥符”是纯居住区，且配套薄弱；“老北软”是相对杂乱的旧改产业园区；仅有“万达区块”具有商圈和品质居住区。在万达区块的冲击之下，“西祥符”和“老北软”除非是有优质学区才能增加板块的价值。运河新城未来的产业和居住规划固然很好，但是生活配套的空缺在短期内是无法弥补的，在成熟度上，运河新城比不上祥符。如果这两个板块必须选一个，还是需要根据自身需求来抉择。自住的话，在中短期内万的祥符更加合适，祥符的生活配套能够满足日常所需；休闲娱乐方面，万达商圈也能满足；生活工作方面，祥符临近核心城区，两者不误；学区也在主城区。运河新城板块未来可期，但买房还是要为了眼下的生活，当下不买未来仍有机会。

提问：杭叔，你好，当前名下无房，现有存款300万左右，年收入150万左右，打算买一套预算800万上下的房子，是该买新房还是二手房？如果摇中了性价比高的新盘，是应该选预算高一些的大户型还是保守一点的小户型？如果买新房，未来杭州出台楼市调控措施，会不会受到很大影响？

杭叔： 你好，首先你有无房户的资格，还是先瞄准新房市场，现在的二手房价主要是太高，下手也比较困难，当然，如果可以摇中，知识星球内部推荐的这类性价比高品质又好的楼盘，可以按照自己的偿还能力来用杠杆，并且这类高端项目的大户型一般也没什么问题，相对小户型来说获利也会更多，也可以试一试。现在市场上比较好的新盘项目，新房和二手房的差异都比较大，这样的情况下，即使出台了一定的调控政策，市场也不会有明显的变化，不过可以起到一些非理性的泡沫，建议你还是坚持去摇新盘。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部分享。

提问：杭叔，你好，在西溪银泰上班，小孩明年上幼儿园，考虑到学区和自住，预算520万左右有推荐的楼盘吗？通勤时间最好在40分钟内。

杭叔： 你好，现在520万在西溪银泰一带已经很难买到很好的房子了，大方向是西湖区北边的三墩或三墩北，如地铁2号线三墩站附近项目，到西溪银泰很方便，总价合适，前提是学区要求不是第一位，再往北的学区会好一些，有文理小学，再往北还有嘉绿苑小学等，但大多不靠地铁，如果可以忽略学区，可以看看余杭的项目，未来学区可能也会有一定的发展。具体详见知识星球内部资料《价值百万的购房逻辑》

提问：杭叔，你好，请问艮北和萧山市北哪个更好呢？

杭叔： 你好，这两个板块有太多相似之处了，都是整拆整建的区域，城市界面都不错，都有地铁和商业，艮北抱钱江新城二期，市北抱着滨江和钱江世纪城，萧山市北已经基本无新房，艮北还有一些库存，限价在4万+二手房基本上在5到6万徘徊。这两个板块也有不同，一个是教育方面，艮北目前拥有已经转成公办的采荷实验学校，且采荷实验学校教育集团已经把整个艮北的学校都并入到了集团旗下，反观市北，目前教育还没有太大起色。另一个是产业方面，市北依靠的滨和钱江世纪城。艮北抱着钱江新城二期，确实全新的板块，至今还没有把产业说清楚，把钱江新城二期定位高端居住区没问题，但是距离产业核心区还是有点距离，市北的价值支撑比艮北的更稳。如果考虑未来教育问题，艮北的优势更大一些，如果不考虑这个问题，市北的价格体系更稳

提问：杭叔，你好，二套房，想买400万左右的房子，想找相对教育资源好点的，请问买哪里比较好呢？

杭叔： 你好，如果你要考虑学校，那肯定还是主城的优势更大一些。艮北新城的项目， 还可以关注一下运河新城的项目，如果你能看得上萧山的教育，可以考虑一下市北的滨江项目， 上城区九堡是一个选择，东城实验学校说得过去，商品房买个大户型也够，其次下沙文海也不差，学校很好，房子不错，唯一就是距离主城区远点 。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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